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2010年1月我國地二手樓市發(fā)展現(xiàn)狀與未來走勢調查分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-2-1
- 【搜索關鍵詞】：房地產(chǎn) 研究報告 投資策略 分析預測 市場調研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
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新一輪的樓市調控政策“滿月”，2010年的中國內(nèi)地樓市能否繼續(xù)2009年的癲狂還是掉頭向下？
2010-2015年湖州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 2009年上半年湖州市樓市整體呈現(xiàn)出量價齊升的局面。2009年上半年湖州市商品房銷售面積為12010-2015年淮安房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 2009年以來，淮安市城市化進程加快，通過實施“東擴南連、三城融合、五區(qū)聯(lián)動”的發(fā)展戰(zhàn)略，城2010-2015年惠州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 2009年1-10月，惠州市商品房銷售面積389.6萬平方米，與去年同期相比增長97.8%；2010-2015年吉林房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 近年來，吉林市房地產(chǎn)市場開發(fā)呈現(xiàn)持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)規(guī)模不斷擴大，市場體系日趨成熟，產(chǎn)
相比一手新房市場，二手樓市集結著成千上萬的個人投資者，他們對于政策與市場波動的反應很敏感。日前，媒體制作調查問卷，根據(jù)全國8家知名中介機構反饋回來的信息發(fā)現(xiàn)，1月份二手房成交量大幅萎縮，環(huán)比下降在三四成左右，成交價窄幅波動，但買賣雙方的議價空間明顯加大。
本報還邀請了這幾家中介機構的負責人，包括北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長左暉、中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強、21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪、合富置業(yè)上海公司總經(jīng)理袁敏杰、美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁、易居（中國）旗下上海易居臣信總經(jīng)理柯博仁、利尊地產(chǎn)董事總經(jīng)理王俊琳、廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜等，一起探討2010年中國內(nèi)地二手樓市撲朔迷離的現(xiàn)狀與未來走勢。
1 2010年1月，公司旗下門店的二手房實際成交價環(huán)比2009年12月情況如何？
左暉：公司北京門店的二手房實際成交價環(huán)比2009年12月，總體以穩(wěn)定為主。
譚百強：從1月1日~25日的數(shù)據(jù)來看，可能由于成交結構的原因，上海二手房的實際成交價格環(huán)比上升9.7%。
葉厚彪：平穩(wěn)中有調整。目前看來上海已有約三成板塊的價格出現(xiàn)不同幅度的下降，與去年末的高點相比，最大降幅在6%左右。
袁敏杰：1月份以來，上海各板塊內(nèi)成交價格較去年12月相對持平，部分熱門板塊如寶山、閔行、普陀等出現(xiàn)議價空間增大等現(xiàn)象。
李志仁：“滬四條”對樓市的影響已逐步顯現(xiàn)，當前一系列的救市新政，可謂給樓市注入了一支退燒針。在上海的中高檔板塊，本月二手房實際成交價格環(huán)比去年12月持平。
黃韜：受頻繁出臺的樓市調控政策影響，二手房買方觀望情緒日益濃厚，但是，賣方心態(tài)卻大多仍比較堅挺，二手價格松動跡象不太明顯。
2 2010年1月，公司旗下門店的二手房成交套數(shù)環(huán)比2009年12月情況又如何？
左暉：準確數(shù)據(jù)還未統(tǒng)計， 1月預估的成交量數(shù)字相比2009年12月可能減少了三四成。交易量下降的原因來自于投資、投機客的退場，以及隨房價上漲而無力購房人群的離市。
（注：根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至1月27日，北京市二手房成交量為12237套，相比去年12月同期的37229套減少了近2.5萬套，其中住宅成交11052套，僅相當于上月同期的31.7%。）
譚百強：目前數(shù)據(jù)仍不確切。從個人感受來看，環(huán)比下降明顯。申城樓市的觀望氛圍逐漸濃郁，特別是一些高檔物業(yè)業(yè)主將物業(yè)轉售為租，來靜待市場變化。據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部在旗下180家分行了解到，目前位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)中心區(qū)域的黃浦、徐匯，中外環(huán)間的普陀和寶山，成交量均出現(xiàn)大幅萎縮。
葉厚彪：1月的前26天，21世紀不動產(chǎn)的二手房實際交易套數(shù)較去年12月同期下降了約42%。
袁敏杰：與去年第三、第四季度樓市的成交火爆相比，如今的市場開始步入平穩(wěn)階段。合富置業(yè)市場研究中心分析指出，自樓市新政實施以來，各板塊的帶看量較去年12月的平均水平普遍有10%左右的降幅。購房者的心態(tài)也發(fā)生了明顯的變化，合富置業(yè)市場研究中心對旗下分行調查問卷分析顯示，部分購房者看多后市，并且擔心春節(jié)后房價將繼續(xù)上漲，于是選擇加快入市的腳步，而另一部分購房者則認為春節(jié)過后房價會有所回調，這部分購房者目前選擇等等看看。相比購房者對于后市的預期有所分化，近段時間以來，業(yè)主前期普遍強勢的心態(tài)也有所緩和。前期堅持到手價不變，目前已有部分賣家將到手價悄然調整為成交價，前后最高可相差15萬~20萬。議價空間最多可達到8%~10%。
李志仁：1月二手房市場出現(xiàn)購房者和業(yè)主雙重的觀望，二手房市場2010年1月的二手房總成交套數(shù)環(huán)比2009年12月將下降30%左右。
黃韜：去年廣州樓市成交放大，消化了一部分需求，再加上目前房價處于高位，以及新政出臺，再次帶來觀望，1月份的成交量大約下降了三成。
3 在2010年，圍繞成交量、成交價，你們覺得二手樓市的整體格局將如何演繹？
左暉：成交量下跌是基本可以確定的。我們公司自己預測，北京二手樓市的整體成交量相比2009年的豐收之年可能萎縮四成左右。
譚百強：價緩升，量趨跌，上海2010年預計全年成交面積約為2000萬平方米。在市場加息預期強烈的情況下，雖然整體市場的觀望氛圍比較濃郁，同時不乏一些業(yè)主低價拋售，但大多數(shù)人們對申城樓市的預期依然看漲，因此當前整體市場成交量出現(xiàn)下降，但成交價格依然走強。雖然當前整體市場政策的收緊信號強烈，但整體市場受到剛性需求的支撐，整體市場出現(xiàn)拐點的可能性依然比較小，樓市中買賣雙方觀望博弈依然是當前市場的主旋律。
葉厚彪：春節(jié)前交易量會偏低，價格也隨著一定程度的調整；在春節(jié)后的三四月份，市場交易量將回升到較高水平，并在此后保持平穩(wěn)走勢，價格走勢在不同板塊會有不同幅度的波動，但幅度不會很大。
袁敏杰：2009年全國樓市量價皆創(chuàng)歷史新高，2009年初自住需求的拉動使得上海住宅市場逐步回暖，從2009年5月份到年末，自住需求的購買力逐漸被透支，整個住宅市場幾乎就是投資、改善需求的市場。2010年樓市有自我調整的需求,成交量上將較2009年更加未定。價格方面，既難大漲,也難大跌,將以穩(wěn)定加盤整為基調,供不應求的緊張局面將得到緩解。
李志仁：二手房市場，中高檔房業(yè)主看好后市，年前迎來了“售轉租”高峰，由于購房者和業(yè)主雙重的觀望，中高檔板塊本月的成交量環(huán)比上月減少了20%左右，如聯(lián)洋、古北等中高檔板塊，分行掛牌量環(huán)比去年12月增加了20%~30%，而選擇售轉租的業(yè)主則比去年12月增加了30%~40%，租賃成交量環(huán)比上月增加了20%左右。
由于市中心板塊大戶型房源具有較強的稀缺性，在這部分房源的帶動下，上海中高檔板塊的均價可能還會持續(xù)小幅上漲，通過分行門店與中高檔板塊投資客業(yè)主溝通中，這些業(yè)主紛紛表示看好今年上海世博會的提升效應以及看好上海今年的樓市，從出售角度來看，他們之前的掛牌價格相當堅挺，而現(xiàn)時選擇售轉租，也是為緩解自身壓力角度來考慮的。還有一部分業(yè)主是由于對未來政策的不明朗，導致業(yè)主沒有出現(xiàn)預期中大規(guī)模的拋售情況。
黃韜：價格應該較為平穩(wěn)。
4 請用一個詞概括2010年二手樓市大勢。
左暉：充滿不確定性。
譚百強：窄幅波動。
葉厚彪：返璞歸真，回到市場基本面。
袁敏杰：穩(wěn)定調整為主調。
李志仁：2010年是一個“政策年”。
黃韜：平穩(wěn)之年。
5 你們覺得，未來一段時間，政策針對二手樓市還有可能出臺哪些政策？
左暉：從以往的調控經(jīng)驗來看，政策面的降溫舉措往往包括稅、費，以及信貸等。
譚百強：或許加息三次，每次0.27%。開征物業(yè)稅將淪為樓市的終身緋聞？不要有物業(yè)稅等猛藥。
葉厚彪：從目前已出的調整政策及取得的效果看，市場的投資活動已明顯減少，可以說基本可達到抑制房價過快上漲的目的，預計短期內(nèi)不會有更多政策出臺。可能的是，隨著宏觀經(jīng)濟的復蘇，一些財政層面的調整會出現(xiàn)，比如說加息。
袁敏杰：鼓勵自住需求，抑制投資投機需求一直都是國家調控的總方針。2010年，政府會繼續(xù)出臺保自住抑制投資的調控政策，市場會面臨一段時間的盤整，量、價上都會趨于穩(wěn)定。2010年一二手房替代互動的效應將繼續(xù)上演，二手房市場份額逐漸擴大，同時一二手住宅價格也將相互影響和帶動。
李志仁：第一，二套房貸可能會進一步收緊，并根據(jù)購房行為進行差別對待，如將利率上浮10%或20%；第二，針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅可能會推出，有可能在部分城市試行；第三，對外資購房可能會重新緊縮。
黃韜：一段時間以來，調控樓市的政策密集出臺，考驗著決策層的智慧與平衡術。一方面，新政為了防范樓市過熱，另一方面，又不能出現(xiàn)樓市衰退而拖累上下游的現(xiàn)象。如果市場穩(wěn)定發(fā)展，再次出臺重拳的可能性偏小。 - ■ 與【2010年1月我國地二手樓市發(fā)展現(xiàn)狀與未來走勢調查分析】相關新聞
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